AUTORIZACIÓN EDIFICIOS ALTURA EN ZONA COMERCIAL REGIONAL

1. La construcción en altura de hasta siete pisos está permitida en la Zona de Comercio Regional, que fundamentalmente es aquella que flanquea a una calzada no cantonal. No obstante, por una disposición sin lógica aparente, cuando la edificación se registra como propiedad en condominio se le castiga su altura y se le regula bajo las disposiciones de altura de la Zona de Baja Densidad, disminuyendo con ello el potencial económico, social y ambiental del suelo sobre el que se podría levantar el edificio. El efecto final de esta disposición es negativo para el cantón de Curridabat, tanto si se analiza sobre el desarrollo de la economía y el ambiente, como si analiza sobre las finanzas municipales.



• Con base en el artículo 1ero., inciso 21 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Urbano que para los efectos de la Zona de Comercio Regional, menciona la posibilidad de que algo que no está expresamente permitido, como es la construcción en edificios de propiedad condominal en las Zona de Comercio Regional de altura de hasta siete pisos, pueda autorizarse de forma “especial” por la Municipalidad de Curridabat y de la Dirección de Urbanismo del Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU)


• Se acuerda otorgar de forma previa, tal como lo faculta el Plan Regulador Urbano, la autorización especial para que en la Zona de Comercio Regional se construyan edificios de propiedad condominal de hasta siete pisos de altura, lo cual igualaría los derechos a los propietarios individuales y a los propietarios condominales.

– La densidad permitida será 60 viviendas por hectárea, con un frente mínimo de 12 metros y una superficie mínima de 200 metros cuadrados. EN lotes menores, que deseen desarrollar proyectos de vivienda , que no sean proyectos en altura, se aplicará las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial correspondiente en donde actualmente los sitúa el plan regulador. Excepto en la zona actual de alta densidad frente a calle no cantonal, donde la nueva densidad será igual a la zona de media densidad.

– Se considera edificación de altura aquella que sobrepase los 3 pisos o 11 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal, hasta la viga corona del último piso. Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones.



Uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será orientado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo, como mínimo, por cada 25 metros cuadrados de área neta comercial, de oficinas y/o servicios. En el caso de vivienda se requerirá, como mínimo, 0.6 parqueos por dormitorio, redondeando el resultado siempre hacia arriba. Se exceptúan de esta zona todas aquellas propiedades, con frente a las calles nacionales, desde los límites al Oeste del cantón, conocidos como Registro Nacional y Tienda Yamuni, hasta los límites al Este, conocidos como Hipermás y salida a la autopista Florencio del Castillo, así como las propiedades ubicadas en las veredas paralelas de la autopista Florencio del Castillo, desde su inicio, hasta el límite Oeste, conocido como La Artística. El uso conforme en estas zonas es el comercial en altura, con supremacía del uso comercial sobre el uso residencial.

– Las fincas que enfrenten una calle nacional y segreguen, aunque los lotes resultantes no enfrenten la calle nacional, pero cumplan con el frente y superficie mínimos podrán desarrollar edificaciones de altura, mientras tengan como mínimo calles de 20 metros.

– Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Curridabat, para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.

– El anteproyecto debe incluir una propuesta diseño paisajístico y de arborización, en la que se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes, priorizando en especies nativas.




– Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aun en zonas con red sanitaria construida.

– En todos los casos, a partir de los cinco pisos inclusive o … la cobertura edificable se reducirá en 3% por cada 3.5 metros de altura.

– Los parqueos que se construyen fuera del edificio, indiferentemente de si se utiliza un pavimento permeable serán tomados en cuenta en el área de cobertura.
–Los proyectos que comporten más de un edificio en altura o combinación de construcciones de diversas alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.


– Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos serán analizados unitariamente, aún cuando su desarrollo se haga por etapas, por razones financieras y de mercado.

– En ningún caso la altura de edificaciones podrá ser mayor a 1.5 veces el ancho de la calle a la que enfrente.

– Derecho de vía mínimo será de 14 metros.

– Antejardín de 5.5. metros.



• Incentivos:

• La utilización de pórticos o galerías. El propietario que desarrolle un pórtico integrado a la acera, con un mínimo de tres metros de ancho libres, en todo su frente, que lo destine para uso peatonal público, obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de pórtico. El propietario será el responsable del mantenimiento de esta área.



Requisitos:

• Lote mínimo: 2000 metros cuadrados
• Densidad Residencial: 60 unidades de vivienda por hectárea.
• Retiro frontal: 5.5 metros
• Cobertura: 50%
• Frente mínimo: 12 metros



1. Siendo que este acuerdo del Concejo Municipal debe recibir también la autorización de la Dirección de Urbanismo del INVU y reconociendo que en materia de definición de regulación urbana, dicha institución es entidad experta y rectora, respetuosamente se le solicita que se pronuncie respecto del presente acuerdo, haciendo las enmiendas técnicas que sean técnicamente pertinentes, teniendo en cuenta el espíritu del mismo, cual es la autorización de edificios de altura mayores de tres pisos de propiedad condominal en Zonas de Comercio Regional, fijando la autorización con base en el Artículo 1.ero., inciso 21, del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Urbano.