MOCIÓN PARA LA AUTORIZACIÓN EDIFICIOS ALTURA EN ZONA COMERCIAL REGIONAL

MOCION


CONSIDERANDO:

El desarrollo urbano de Curridabat se ha regido desde1993 por un Plan Regulador Urbano que contiene, como pieza legal básica, un Reglamento de Zonificación, que divide el cantón en distintas áreas que regula detalladamente, creando con ello condiciones de potenciación diferenciada por espacios geográficos y sociales.
El Plan Regulador urbano en su conjunto a permitido el desarrollo habitacional, comercial, industrial y de servicios públicos y privados, generando con ello las principales características de Curridabat. Esto es más cierto si se toma en cuenta que el desarrollo del cantón en los últimos 15 años ha sido muy notable, tanto en términos de obra construida, como de incremento demográfico.
No obstante, el Plan Regulador Urbano resulta omiso en cuanto al desarrollo de formas jurídicas de propiedad que novedosas que se han hecho comunes en el curso de los últimos años. Específicamente, figuras como la de condominio vertical y más específicamente condominio vertical de uso mixto. Posiblemente, la omisión respecto de estas formas jurídicas de propiedad se deban a que al momento de la formulación y adopción del Plan Regulador Urbano no eran extensamente conocidas y no constituían una opción muy demandada por los desarrolladores inmobiliarios de la época.
El Plan Regulador Urbano está en vías de revisión y la Municipalidad de Curridabat mantiene un liderazgo en ese proceso, por medio de una Comisión Especial conformada para dicho fin. En dicho foro se han discutido una serie de iniciativas que se consideran de vital importancia para el futuro del desarrollo urbano del cantón. Entre ellas, la oportunidad y necesidad de permitir la construcción vertical tiene el consenso de los miembros de la comisión, en tanto que es una forma de aprovechamiento del suelo mucho más eficiente y eficaz que la expansión horizontal que ha sido prevalerte hasta ahora. El desarrollo de edificaciones en altura permitiría una optimización del uso del suelo disponible, un ordenamiento de aspectos que pueden llegar a ser caóticos como los parqueos, un área de impermeabilización menor que la actual, o visto desde la óptica ambiental, un área mayor de recuperación de agua y filtración, así como un área incremental de espacio público por efecto de los mayores retiros que requiere una edificación de mayor altura.
La construcción en altura de hasta siete pisos está permitida en la Zona de Comercio Regional, que fundamentalmente es aquella que flanquea a una calzada no cantonal. No obstante, por una disposición sin lógica aparente, cuando la edificación se registra como propiedad en condominio se le castiga su altura y se le regula bajo las disposiciones de altura de la Zona de Baja Densidad, disminuyendo con ello el potencial económico, social y ambiental del suelo sobre el que se podría levantar el edificio. El efecto final de esta disposición es negativo para el cantón de Curridabat, tanto si se analiza sobre el desarrollo de la economía y el ambiente, como si analiza sobre las finanzas municipales.

POR LO TANTO

Con base en el artículo 1ero., inciso 21 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Urbano que para los efectos de la Zona de Comercio Regional, menciona la posibilidad de que algo que no está expresamente permitido, como es la construcción en edificios de propiedad condominal en las Zona de Comercio Regional de altura de hasta siete pisos, pueda autorizarse de forma “especial” por la Municipalidad de Curridabat y de la Dirección de Urbanismo del Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU), y con base en el hecho de que la construcción de edificios con altura de hasta siete pisos sí está debidamente autorizada en la Zona de Comercio Regional, pero que sin lógica aparente se refiere exclusivamente a edificios de propietario único, lo cual ya no es la única forma de propiedad ni la más común en el mercado inmobiliario, se acuerda otorgar de forma previa, tal como lo faculta el Plan Regulador Urbano, la autorización especial para que en la Zona de Comercio Regional se construyan edificios de propiedad condominal de hasta siete pisos de altura, lo cual igualaría los derechos a los propietarios individuales y a los propietarios condominales. En este caso de edificaciones de altura de propiedad condominal, las restricciones, incentivos y requisitos a las cuales está afecta la autorización de su construcción dentro de la Zona de Comercio Regional son las siguientes:

La densidad permitida será 60 viviendas por hectárea, con un frente mínimo de 12 metros y una superficie mínima de 200 metros cuadrados. EN lotes menores, que deseen desarrollar proyectos de vivienda , que no sean proyectos en altura, se aplicará las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial correspondiente en donde actualmente los sitúa el plan regulador. Excepto en la zona actual de alta densidad frente a calle no cantonal, donce la nueva densidad será igual a la zona de media densidad.
Se considera edificación de altura aquella que sobrepase los 3 pisos o 11 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal, hasta la viga corona del último piso. Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones.
Uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será orientado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo, como mínimo, por cada 25 metros cuadrados de área neta comercial, de oficinas y/o servicios. En el caso de vivienda se requerirá, como mínimo, 0.6 parqueos por dormitorio, redondeando el resultado siempre hacia arriba. Se exceptúan de esta zona todas aquellas propiedades, con frente a las calles nacionales, desde los límites al Oeste del cantón, conocidos como Registro Nacional y Tienda Yamuni, hasta los límites al Este, conocidos como Hipermás y salida a la autopista Florencio del Castillo, así como las propiedades ubicadas en las veredas paralelas de la autopista Florencio del Castillo, desde su inicio, hasta el límite Oeste, conocido como La Artística. El uso conforme en estas zonas es el comercial en altura, con supremacía del uso comercial sobre el uso residencial.
Las fincas que enfrenten una calle nacional y segreguen, aunque los lotes resultantes no enfrenten la calle nacional, pero cumplan con el frente y superficie mínimos podrán desarrollar edificaciones de altura, mientras tengan como mínimo calles de 20 metros.
Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Curridabat, para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.
El anteproyecto debe incluir una propuesta diseño paisajístico y de arborización, en la que se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes, priorizando en especies nativas.
Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aun en zonas con red sanitaria construida.
En todos los casos, a partir de los cinco pisos inclusive o … la cobertura edificable se reducirá en 3% por cada 3.5 metros de altura.
Los parqueos que se construyen fuera del edificio, indiferentemente de si se utiliza un pavimento permeable serán tomados en cuenta en el área de cobertura.
Los proyectos que comporten más de un edificio en altura o combinación de construcciones de diversas alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos serán analizados unitariamente, aún cuando su desarrollo se haga por etapas, por razones financieras y de mercado.
En ningún caso la altura de edificaciones podrá ser mayor a 1.5 veces el ancho de la calle a la que enfrente.
Derecho de vía mínimo será de 14 metros.
Antejardín de 5.5. metros.

Incentivos:

La utilización de pórticos o galerías. El propietario que desarrolle un pórtico integrado a la acera, con un mínimo de tres metros de ancho libres, en todo su frente, que lo destine para uso peatonal público, obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de pórtico. El propietario será el responsable del mantenimiento de esta área.

Requisitos:

Lote mínimo: 2000 metros cuadrados
Densidad Residencial: 60 unidades de vivienda por hectárea.
Retiro frontal: 5.5 metros
Cobertura: 50%
Frente mínimo: 12 metros

Siendo que este acuerdo del Concejo Municipal debe recibir también la autorización de la Dirección de Urbanismo del INVU y reconociendo que en materia de definición de regulación urbana, dicha institución es entidad experta y rectora, respetuosamente se le solicita que se pronuncie respecto del presente acuerdo, haciendo las enmiendas técnicas que sean técnicamente pertinentes, teniendo en cuenta el espíritu del mismo, cual es la autorización de edificios de altura mayores de tres pisos de propiedad condominal en Zonas de Comercio Regional, fijando la autorización con base en el Artículo 1.ero., inciso 21, del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Urbano.

El alcalde explica que hay una motivación fundamental es que la construcción de edificios de altura ya está permitida en la región, sin embargo por una disposición sin lógica aparente, y no se ha encontrado en ningún lado una justificación, lo que parece un error conceptual propio de la época. (ver presentación)
(ver discusión de la moción)